Земельна реформа яка розпочалася після здобуття Україною незалежності і була покликана забезпечити ефективний правовий механізм переходу від ринкової до планової моделі економіки затягнулася на три десятиліття за які в Україні так і не було сформовано повноцінного ринку землі. Тому, ще не завершена земельна реформа в Україні вже стала чи не найтривалішою в світі, обійшовши в цьому плані навіть земельну реформу у Мексиці яка тривала понад двадцять три роки. Наразі в Україні продовжує діяти мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення, що суттєво знижує залучення інвестицій в агропромисловий сектор економіки, частка якого в експорті склала майже 40 % за минулий рік. Окрім цього українське законодавство суттєво ускладнює і придбання іноземцями та іноземними компаніями української землі і несільськогосподарського призначення і як наслідок знижує рівень привабливості України для іноземних інвестицій.
Причини такої архаїчної та неефективної системи правового регулювання земельних відносин беруть свої витоки з соціалістичного минулого нашої держави. Так, відповідно до законодавства Української Радянської Соціалістичної Республіки фізичні особи та недержавні підприємства не могли володіти землею. Після проголошення 6 липня 1990 року Декларації про державний суверенітет України та прийняття 18 грудня 1990 року нового Земельного кодексу за кожним громадянином Української РСР закріплювалося право на земельну ділянку. Втім Земельний Кодекс 1990 року забороняв угоди, щодо купівлі-продажу, дарування та застави землі.
З прийняттям 14 лютого 1992 року Закону України «Про колективне сільськогосподарське підприємство» існуючі колгоспи, та радгоспи було перетворено в колективні сільськогосподарські підприємства.
08 вересня 1995 року наказом Президента України № 720/95 було передбачено реформування колективних сільськогосподарських підприємств шляхом поділу землі що їм належала між дійсними та колишніми їх членами, а також деякими категоріями працівників, соціальної сфери, що проживали у сільські місцевості. Однак, варто зазначити, що вище згаданий наказ хоч і надавав право кожному учаснику колективного сільськогосподарського підприємства на вихід з нього, разом із своєю часткою проте не передбачав механізму виділу цієї частки в натурі.
Втім цю проблему було вирішено 03 грудня 1999 року коли Указом Президента України № 1529/99 було встановлено вимогу, щодо ліквідації Колективних сільськогосподарських підприємств шляхом поділу їх майна включаючи і земельні частки (паї) між їх членами.
Історія ж чинного й сьогодні мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення бере свій початок 25 жовтня 2001 року коли був прийнятий новий Земельний кодекс. В пункті 15 Перехідних положень якого містилася тимчасова заборона, до 1 січня 2005 року для громадян України та юридичних осіб продавати або іншим способом відчужувати свої земельні ділянки, або їх частки (паї) призначені для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва. крім міни, передачі їх у спадщину та вилучення земель для суспільних потреб. Вищезгадана заборона, щодо відчуження земельних ділянок, була викликана тим, що на момент прийняття Земельного кодексу, значна частина власників земельних часток (паїв), ще юридично не оформила своє право власності на ці земельні ділянки. Процес приватизації земельних ділянок в Україні суттєво затягнувся так в Постанові Верховної Ради України від 22 травня 2003 року № 882-IV, було зазначено про те, що робота із приватизації земельних ділянок зможе бути закінчена лише в 2006 році, що робило неможливим запуск ринку землі 01 січня 2005 року. Власне кажучи саме ця обставина і стала причиною першого продовження строку дії мораторію на продаж землі, який в подальшому неодноразово пролонгувався, а останньою такою пролонгацією заборону на продаж землі сільськогосподарського призначення було продовжено до 1 січня 2020 року.
При цьому варто зазначити, конституційність даного мораторію викликає сумнів в значної кількості юристів як практиків так і науковців. Так стаття 14 Конституції України, гарантує право власності на землю. Яке розкривається в статті 41 Конституції України де зафіксовано, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Під розпорядженням в юриспруденції розуміється передусім право вирішувати юридичну і фактичну долю майна шляхом його відчуження іншим особам, зміни його стану чи призначення тощо (наприклад, продати, подарувати, передати за заповітом майно). З огляду на вище наведене вбачається протиріччя пункту 15 розділу X Перехідних положень Земельного кодексу України та положеннями статті 41 Конституції України.
Слід сказати, що в Україні вже були спроби визнати мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення неконституційним. Так 17 лютого 2017 року п’ятдесятьма п’ятьма народними обранцями було направлено до Конституційного Суду України відповідне подання з проханням визнати закон щодо чергового продовження дії мораторію неконституційним. Однак Конституційний суд України відмовив у розгляді вище вказаного подання по суті.
Проте, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні по справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (заява № 846/16 та 1075/16 оприлюднене 22 травня 2018 року) дійшов до висновку про те, що мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення є порушенням права людини розпоряджатися своєю власністю, та суперечить статті 1 Протоколу до Європейської конвенції про захист прав людини, а також вже згадані вище статті 41 Конституції України.
Важливим елементом створення в Україні ринку землі є й врегулювання питання залучення до нього іноземного капіталу, та надання можливості іноземцям та іноземним юридичним особам набувати права власності на землі сільськогосподарського призначення. Оскільки на сьогодні доволі «непрозорими» залишаються законодавство і в частині набуття іноземцями та іноземними юридичними особами прав на землю несільськогосподарського призначення на яку не поширюється дія мораторію.
Також досить суперечними є й положення Земельного кодексу в статті 2 якого зазначено, що земельні відносин – це суспільні відносини, щодо володіння, користування і розпорядження землею. Та встановлено, що суб’єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади.
Проте, частиною 2 статті 81 Земельного кодексу України визначено, що іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, у випадку якщо на них розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.
Однак, слід зазначити, що іноземним підприємством згідно статті 63 Господарського кодексу України є підприємство, в статутному капіталі якого іноземна інвестиція становить сто відсотків. Тобто підприємство в якому є хоча б одна копійка українських інвестицій вже не вважається іноземним підприємством, а отже має право на придбання землі несільськогосподарського призначення.
Ще одним неврегульованим питанням українського законодавства є відсутність механізму примусового відчуження землі сільськогосподарського призначення. Згідно пункту 5 статті 22 Земельного кодексу землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам. Однак у випадку спадкування іноземними громадянами земельної ділянки сільськогосподарського призначення законодавчо не визначено, хто і в якому порядку може здійснити її відчуження.
Підсумовуючи вище сказане можна зазначити, що на сьогодні земельне законодавство України потребує змін оскільки не забезпечує механізму реалізації конституційних прав власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення в частині розпорядження ними. А формулювання норм законодавства в частині набуття у власність землі іноземцями та юридичними особами зареєстрованими в іноземних державах позбавлене необхідної уніфікованості, що може слугувати підставою для його різного тлумачення.
Для вирішення вищезазначених проблем необхідно скасувати дію мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення, та прийняти закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» з внесенням відповідних змін у пов’язані законодавчі акти.
Богдан Задорожній, юрист практики міжнародного права та інвестування Jurimex.
Спеціально для “Закон і Бізнес” - https://bit.ly/2kQfxak
