Земельная реформа, которая началась после обретения Украиной независимости и была призвана обеспечить эффективный правовой механизм перехода от рыночной к плановой модели экономики затянулась на три десятилетия за которые в Украине так и не было сформировано полноценного рынка земли. Поэтому, еще не завершена земельная реформа в Украине уже стала едва ли не самой длительной в мире, обойдя в этом плане даже земельную реформу, в Мексике которая продолжалась более двадцати трех лет. Сейчас в Украине продолжает действовать мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения, существенно снижает привлечения инвестиций в агропромышленный сектор экономики, доля которого в экспорте составила почти 40% за прошлый год. Кроме этого украинское законодательство существенно усложняет и приобретение иностранцами и иностранными компаниями украинской земли и несельскохозяйственного назначения и как следствие снижает уровень привлекательности Украины для иностранных инвестиций.
Причины такой архаичной и неэффективной системы правового регулирования земельных отношений берут свои истоки из социалистического прошлого нашего государства. Так, в соответствии с законодательством Украинской Советской Социалистической Республики физические лица и негосударственные предприятия не могли владеть землей. После провозглашения 6 июля 1990 Декларации о государственном суверенитете Украины и принятия 18 декабря 1990 нового Земельного кодекса за каждым гражданином Украинской ССР закреплялось право на земельный участок.
Впрочем Земельный кодекс 1990 года запретил сделки, по покупке-продажи, дарения и залога земли.
С принятием 14 февраля 1992 Закона Украины «О коллективном сельскохозяйственном предприятии» существующие колхозы, и совхозы были преобразованы в коллективные сельскохозяйственные предприятия.
8 сентября 1995 указом Президента Украины № 720/95 было предусмотрено реформирование коллективных сельскохозяйственных предприятий путем разделения земли что им принадлежала между действительными и бывшими их членами, а также некоторыми категориями работников, социальной сферы, проживающих в сельской местности. Однако, стоит отметить, что вышеупомянутый приказ хоть и давал право каждому участнику коллективного сельскохозяйственного предприятия на выход из него, вместе со своей долей однако не предусматривал механизма выделения этой доли в натуре.
Впрочем эта проблема была решена 3 декабря 1999 когда Указом Президента Украины № 1529/99 было установлено требование относительно ликвидации Коллективных сельскохозяйственных предприятий путем разделения их имущества включая и земельные доли (паи) между их членами.
История же действующего и сегодня моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения берет свое начало 25 октября 2001 когда был принят новый Земельный кодекс. В пункте 15 Переходных положений которого находилась временный запрет, к 1 января 2005 для граждан Украины и юридических лиц продавать или иным способом отчуждать свои земельные участки, или их доли (паи) предназначены для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства. кроме мины, передачи их в наследство и изъятие земель для общественных нужд. Вышеупомянутая запрет, по отчуждению земельных участков, была вызвана тем, что на момент принятия Земельного кодекса, значительная часть владельцев земельных долей (паев), еще юридически не оформила свое право собственности на эти земельные участки. Процесс приватизации земельных участков в Украине существенно затянулся так в Постановлении Верховной Рады Украины от 22 мая 2003 года № 882-IV, было сказано о том, что работа по приватизации земельных участков сможет быть закончена только в 2006 году, что делало невозможным запуск рынка земли 01 января 2005 года. Собственно говоря именно это обстоятельство и стало причиной первого продления срока действия моратория на продажу земли, который в дальнейшем неоднократно пролонгировался, а последней такой пролонгацией запрет на продажу земли сельскохозяйственного назначения был продлен до 1 января 2020 года.
При этом стоит отметить, конституционности данного моратория вызывает сомнение у значительного количества юристов как практиков так и ученых. Так статья 14 Конституции Украины гарантирует право собственности на землю. Которое раскрывается в статье 41 Конституции Украины где зафиксировано, что каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Под распоряжением в юриспруденции понимается прежде всего право решать юридическую и фактическую судьбу имущества путем его отчуждения другим лицам, изменения его состояния или назначения и т.д. (например, продать, подарить, передать по завещанию имущество). Учитывая выше изложенное усматривается противоречие пункта 15 раздела X Переходных положений Земельного кодекса Украины и положениями статьи 41 Конституции Украины.
Следует сказать, что в Украине уже были попытки признать мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения неконституционным. Так 17 февраля 2017 пятьюдесятью пятью народными избранниками было направлено в Конституционный Суд Украины соответствующее представление с просьбой признать закон об очередном продлении действия моратория неконституционным. Однако Конституционный суд Украины отказал в рассмотрении вышеуказанного представления по существу.
Однако, Европейский суд по правам человека в своем решении по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» (заявление № 846/16 и 1075/16 обнародовано 22 мая 2018) пришел к выводу о том, что мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения является нарушением права человека распоряжаться своей собственностью, и противоречит статье 1 Протокола к Европейской конвенции о защите прав человека, а также уже упомянутые выше статьи 41 Конституции Украины.
Важным элементом создания в Украине рынка земли является и урегулирования вопроса привлечения к нему иностранного капитала, и предоставление возможности иностранцам и иностранным юридическим лицам приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Поскольку на сегодня достаточно «непрозрачными» остаются законодательство и в части приобретения иностранцами и иностранными юридическими лицами прав на землю несельскохозяйственного назначения на которую не распространяется действие моратория.
Также довольно противоречивыми являются и положения Земельного кодекса в статье 2 которого указано, что земельные отношения - это общественные отношения, по владению, пользованию и распоряжению землей. И установлено, что субъектами земельных отношений являются граждане, юридические лица, органы местного самоуправления и органы государственной власти. Однако, частью 2 статьи 81 Земельного кодекса Украины определено, что иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения, в случае если на них расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.
Однако, следует отметить, что иностранным предприятием согласно статье 63 Хозяйственного кодекса Украины является предприятие, в уставном капитале которого иностранная инвестиция составляет сто процентов. То есть предприятие в котором есть хотя бы одна копейка украинских инвестиций уже не считается иностранным предприятием, а, следовательно, имеет право на приобретение земли несельскохозяйственного назначения.
Еще одним неурегулированным вопросом украинского законодательства является отсутствие механизма принудительного отчуждения земли сельскохозяйственного назначения. Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Однако в случае наследования иностранными гражданами земельного участка сельскохозяйственного назначения законодательно не определено, кто и в каком порядке может осуществить ее отчуждения.
Подытоживая выше сказанное можно отметить, что на сегодня земельное законодательство Украины требует изменений поскольку не обеспечивает механизма реализации конституционных прав собственников земельных участков сельскохозяйственного назначения в части распоряжения ими. А формулировка норм законодательства в части приобретения в собственность земли иностранцами и юридическими лицами, зарегистрированными в иностранных государствах лишено необходимой инфицированности, что может служить основанием для его различного толкования.
Для решения вышеуказанных проблем необходимо отменить действие моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения, и принять закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» с внесением соответствующих изменений в связанные законодательные акты.
Богдан Задорожный, юрист практики международного права и инвестирования Jurimex.
Специально для "Закон и Бизнес" - https://bit.ly/2kQfxak
