Не так давно в Испании был и принят и уже работает Закон №14/2013 «О поддержке предпринимателей и интернационализации предпринимательства» намеренный повысить интерес иностранцев к рынку недвижимости на солнечном побережье и восстановить спрос на жилье. Законом, помимо всего прочего, предусматривается возможность получения визы или ВНЖ в Испании для иностранцев, которые осуществили значительные инвестиции (inversión significativa) в недвижимость Испании.

Итак, иностранный инвестор, который обзавелся жильем на испанском побережье, вложив не менее полумиллиона Евро, имеет право получить вид на жительство на 2 года с возможностью его продления на аналогичный период в течение срока существования инвестиции.

Стоит обратить внимание, что инвестиции до € 500 тыс. должны быть свободны  от каких-либо обременений, ну, а свыше уже могут быть, и обременены, или даже находиться под залогом. При покупке недвижимости совместно супругами, претендент должен  подтвердить, что его доля в приобретенной совместно недвижимости равна или превышает  € 500 тыс. Несмотря на такой нюанс, вид на жительство инвесторов распространяется и на супругов, и даже несовершеннолетних детей. Поэтому, в случае, если иностранец осуществляет значительную инвестицию в недвижимость на сумму не менее € 500 тыс. и супруг (супруга) и несовершеннолетние дети также могут подавать заявку на получение визы, а затем и вида на жительство.

 О приобретении недвижимости

При покупке недвижимости в Испании следует учесть, что перед заключением в присутствии нотариуса сделки купли-продажи (Escritura Publica) необходимо будет:

-подписать договор залога, которым покупатель «бронирует» право на покупку полюбившегося объекта  (сумма залога определяется по соглашению сторон и составляет, как правило, 10 %  от стоимости объекта, срок действия – обычно около 2 месяцев. В случае невыполнение продавцом договора залога предполагается возврат двойной суммы залога, в случае невыполнения покупателем – удержание оплаченной суммы;

-получить испанский налоговый номер иностранца NIE (в течение 10-15 дней);

-открыть счет в испанском банке, потому как расчеты возможны исключительно в безналичной форме.

Рекомендуется также провести экспертизу приобретаемой недвижимости и предстоящей сделки (Due Diligence), проверить правоустанавливающие документы, наличие запретов отчуждения, отягощений правами третьих лиц, историю создания и перехода прав на объект, произвести оценку рисков и их минимизации.

После подписания купчей необходимо оплатить услуги нотариуса, налоги и сборы за регистрацию, а также осуществить непосредственно регистрацию нотариального акта купли продажи в Реестре собственности (20-30 дней).

Налоги и расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании

Система налогообложения Испании довольно гибкая, поэтому назвать точную сумму налогового бремени будет сложно. Приблизительные цифры при оформлении сделки для покупателя колеблются в пределах 10 % от стоимости объекта.

Итак, при покупке следует учесть следующие расходы:

-налог на переход права собственности в случае приобретения вторичной недвижимости (ITP) – 10%;

ü  НДС (IVA) – 10%, при приобретении нового жилого помещения (у застройщика), а при нежилом  – 21%.Оплата осуществляется  после оформления купли – продажи у нотариуса;

ü  услуги нотариуса и расходы на регистрацию в Реестре Собственности – около 1% от стоимости недвижимости. Оплата производится в день оформления у нотариуса договора купли-продажи и после регистрации данного документа в Реестре. На практике, как правило, проводится покупателем;

-в случае приобретения земельного участка продавец уплачивает налог на увеличение стоимости данного участка с момента его покупки до момента продажи (plusvalía municipal), его размер зависит от расположения, размера, периода владения.

Помимо расходов связанных с покупкой, следует учесть расходы на содержание недвижимости, к которым относятся:

-городской налог собственников недвижимости (IBI), который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости;

-ежемесячные или ежеквартальные выплаты сообществу собственников дома/кондоминиума/группы домов (cuotas Comunidad de Propietarios);

-коммунальные расходы (вода, газ, свет, мусорный сбор).

 

 Об общих требованиях к инвестору-претенденту на ВНЖ:

1. Возраст – старше 18 лет;
2. Законное пребывание  на территории Испании;
3. Отсутствие судимости в Испании, а также странах, в которых претендент проживал последние 5 лет;
4. Отсутствие нарушений визового законодательства  в других странах, с которыми Испания подписала соответствующие международные договоры;
5. Наличие полиса государственного или частного медицинского страхования, выданного страховой компанией, аккредитованной на территории Испании;
6. Подтвержденное наличие средств, достаточных для нормального уровня жизни заявителя и членов его семьи в течение всего периода  предполагаемого проживания в Испании. Для расчета применяется индекс IPREM (Índice Público de Efectos Múltiples, публикуется в Законе о бюджете –  Leyde Presupuestos), умноженный на 4, а для членов семьи  – сумма IPREM , умноженная на  каждого члена семьи. В настоящее время, на 2014 г. сумма составляет: на заявителя-инвестора  –2.130 евро в месяц, а на каждого члена семьи по 532,51евро в месяц. (Также могут приниматься во внимание будущие поступления на имя заявителя: пенсия, зарплата, доход от сдачи в аренду недвижимости и т.д.).

 

 О специальных документах, необходимых для получения ВНЖ

Помимо стандартного пакета документов для получения визы (анкеты, внутреннего и международного паспорта с ксерокопиями всех страниц, 2 фотографий заявителя 3,5х 4,5 см, страхового медицинского полиса с ксерокопией, переведенной на испанский язык и легализированной  справки об отсутствии судимости с ксерокопией, подтверждением достаточного количества средств), претенденту, осуществившему инвестицию в недвижимость, для получения ВНЖ необходимо предоставить:

-свидетельство из Реестра собственников, содержащее последовательную  информацию о владельцах и об обременениях в отношении одного или нескольких объектов недвижимости. Свидетельство должно быть выдано не ранее чем за 90 дней до подачи заявления и должно содержать электронный код верификации. Если же на момент запроса приобретенная недвижимость находится на оформлении в Реестре собственников, достаточно представить упомянутое свидетельство, в котором должен быть отражен факт подачи документа о приобретении, с приложением документов, подтверждающих оплату соответствующих налогов.

-переведённую на испанский язык и легализированную справку Министерства доходов и сборов, подтверждающую отсутствие задолженностей заявителя.

-Переведенную на испанский язык и легализированную декларацию о налоге на доходы физических лиц за последний отчетный период.

 С какими преградами может столкнуться национальный инвестор в Украине

 Для инвестирования за рубеж, в том числе в недвижимость, размещения средств в иностранных банках, получения кредита за рубежом необходимо получить индивидуальную лицензию НБУ.

Для открытия же счета за рубежом не требуется получение каких-либо предварительных разрешений. Достаточно предоставить в соответствующее территориальное управление НБУ  уведомление об открытии счета не позднее 3 дней с момента его открытия.

 Так, алгоритм  инвестирования с учётом получения индивидуальной лицензии на инвестирование выглядит следующим образом:

1. Выбор объекта и согласование всех существенных условий сделки;
2. Подписание договора купли-продажи (договором необходимо предусмотреть постоплату при условии получения лицензии НБУ, зафиксировать цену);
3. Предоставление в НБУ пакета документов, согласно перечня, утверждённого Инструкцией о порядке выдачи индивидуальных лицензий на осуществление инвестиций за рубеж (Постановление НБУ от 16.03.99 №122)в том числе акт оценки рыночной стоимости объекта инвестиций;
4. Рассмотрение НБУ документов и выдача лицензии (не более 25 дней с момента предоставления документов);
5. Внесение платы за выдачу лицензии (1650 грн.);
6. Оплата объекта недвижимости и выполнение иный формальностей связанных с регистрацией акта купли-продажи в Реестре собственности.

В случае сдачи в аренду приобретённого объекта недвижимости или же его последующей продажи вся прибыль, полученная за рубежом, подлежит перечислению в Украину, а также декларированию.

Стоит предостеречь тех, кто собирается купить недвижимость без получения соответствующей лицензии. Законодательством Украины предусмотрен штраф за инвестирование без лицензии, в сумме, эквивалентной сумме инвестиции по курсу НБУ на день осуществления инвестиции. А учитывая, тот факт, что Реестр собственности в Испании является открытым, и, обладая информацией об объекте недвижимости, можно без проблем получить информацию о ее собственниках. Ну а тем, кто все же решил рискнуть и пойти в обход закона не стоит забывать о том, что деньги любят тишину.